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媒體報道
(2014-04-17)
虎嗅長株潭的房價味道
  房地產真言派掌門人​許子枋​認為長株潭的房價會有所上漲,上漲的速度大概就是隱性的通貨膨脹率,實際上就是不動產的基本保值屬性的外化。虎嗅長株潭的房價味道,用兩句非常有詩意的書名來表達就是:這里的黎明靜悄悄,太陽繼續照在桑干河上。

作者簡介: 許子枋,中國著名房地產評論員和房地產戰略研究員,《中國房地產報》等多家報刊特約專欄作家,諸多觀點被收入知識文庫,并被多家決策機構采信。漢碩國際管理學院中國城鎮化研究中心主任、教授,曾任湖南省房地產研究中心主任,兼任多家投資集團獨立董事,兼多家政府機構和大型企業集團戰略顧問,美國GLGCOUNCILS專家委員會特約高級房地產專家和投資戰略專家。


房地產真言派掌門人許子枋認為長株潭的房價會有所上漲,上漲的速度大概就是隱性的通貨膨脹率

房地產真言派掌門人許子枋

自從我出了一本名叫《中國房地產大蕭條還有多遠》書后,有很多沒有看過我書的或翻過但沒有細看的朋友,因為書名中有個“大蕭條”,就將我等同房地產崩盤論之流。其實這本書是專門研判中國房地產大趨勢的書,書中對決定中國未來房地產趨勢的核心因素尤其是購房適齡人口重大變數做了非常深刻的剖析。我也不認為中國房地產會崩盤,將“大蕭條”等同于“房地產泡沫破裂大崩盤”,這其實是非常誤解的。

我曾在微博上發表過一個觀點:“當今地產江湖,實在不忍目睹。地產右派,如任志強、陳寶存之屬,為開發商搖旗吶喊,罔顧民生,捏造房價還要翻番理由,是為謊言派;地產左派,如牛刀、謝國忠之流,假借民意顛倒事實,悲情房價泡沫誤導投資,讓廣大小散錯失買房時機,成一生之痛,是為謠言派!”這個微博瞬間被熱轉。在微博被熱轉的同時,有博友問我是什么派?是不是中間派、騎墻派。我說我是真言派,真言派是理性派卻非騎墻派。博友于是封我為真言派掌門人。

虎嗅樓市 去偽存真

關于中國房地產大趨勢,我想我在《中國房地產大蕭條還有多遠》的同名序言中已用決定房地產趨勢的三大核心成因數據做了非常詳細的闡述,該觀點已被很多高層決策者采信,估計在不久的將來就會印驗。在這里我不再贅述。

但對于房地產大趨勢的預判與對房價短期趨勢的預判所用的方法是不一樣的,所用的數據也會有不同。同時,對一個區域的房地產趨勢預判與對整個中國全局的房地產趨勢預判也是會有差異的。

這次應銳理地產網之約,本來是要寫篇有關長沙房地產趨勢的文章的。我想平時很多業內業外的朋友經常問及長沙啊、株洲啊、湘潭啊未來的房價將會如何?所以我想干脆寫篇有關長株潭的房價趨勢的文章會很有意思。房地產既然是不動產,那當然與地域有不可分割的關系,既使長株潭也會有些微的區別,但因這三個城市的區域聚集度,具有一定的同質性,可以忽略一些細微因素,來做一個概念性的總體判斷,我名之為虎嗅。

關于中國房價趨勢,早在2011年我就寫了一篇《中國未來房價將分區域漲跌并現》,現在已經印驗了。那么究竟長株潭房價趨勢會如何呢?如果這次談房價,仍按常規專業模式羅列一系列的圖表數據來論證,對行內人士,早就看厭了,對行外人士,定會看蒙的。所以本文標題用“虎嗅張株潭房價的味道”作題,意思就是讓我們靜下心來,閉上眼睛,輕翕鼻翼,拋開復雜煩囂的地產政策和市場表象,忘記我們固有的身份角色和情緒訴求,一些核心的東西就會浮現出來,像薔薇的氣味一樣進入我們的直覺。這種方式在當今社會解決一些鬧哄哄的問題很有用,大家不妨一試。

虎嗅長株潭房價走勢三重氣味

心如猛虎,細嗅薔薇。要知道短時期的長株潭房價走勢,其實不難。只要細嗅到三重氣味(所謂氣味,也就是一種粗略的概念性判斷),就能品出長株潭房價的總體口感。這三重氣味是指哪樣的呢?一是長株潭區域房價與成本的關系,二是長株潭區域前一年的存售比,三是長株潭區域的城鎮化率水平。

嗅嗅第一重氣味:長株潭房價在全國區域的房價同比是偏低的,具體體現在中國70個大中城市的房價排名一直徘徊在低位,其核心原因是土地放量偏大而經濟支撐水平一般。因房價低,長株潭房價與房地產成本之比大致在1:0.8的水平,也就是說長株潭房地產開發的利潤空間相對來說不是很大,隨著各類成本尤其是土地和建筑用工成本的快速竄升,房價還要跌的話,很多開發企業就會無利可圖,也就會選擇退出行業,導致行業供應急劇削減,反推房價復原。

嗅嗅第二重氣味:長株潭房地產市場的2013年存售比均值大致在1.2:1的樣子,湘潭稍高。也就是說在長株潭,商品房供應雖然在合理警戒值范圍之內但還是稍顯充足,供過于求,房價要大漲的可能性也沒有,因為各個房企都面臨較大的去化壓力。

嗅嗅第三重氣味:長株潭是湖南省區域城鎮化率最高的區域,城鎮化率均值大致是60%的水平,長沙稍高到70%,湘潭稍低。這個城鎮化水平透露出兩層意味:長株潭區域是湖南省的單核區域,是人口繼續快速流入區域,但人口流入的速度將減緩。所以說如果長株潭的房價短時期如大跌,將有農村或其他區域人口快速進入長株潭來接盤,有了這部分人群的扛背,房價又能跌到哪里去?假設長株潭區域房價短時期如大漲,因長株潭城鎮化的速度進入放緩區段,城鎮化已不再具有爆炸力,剛需支撐力有限,除非長株潭也有像河北成為政治次中心這樣的大利好,因此房價大漲也不可能發生。

虎嗅到上述三重氣味,可以得出長株潭區域綜合的房價走勢直覺:長株潭的房價會有所上漲,上漲的速度大概就是隱性的通貨膨脹率,實際上就是不動產的基本保值屬性的外化。虎嗅長株潭的房價味道,用兩句非常有詩意的書名來表達就是:這里的黎明靜悄悄,太陽繼續照在桑干河上。

    來源: 【銳理地產網】  作者: 【銳客】
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